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企業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大成為行業(yè)當(dāng)選。隨著調(diào)控政策的繼續(xù)和行業(yè)增速的放緩以及土地成本的飆高,這些大型企業(yè)的當(dāng)先優(yōu)勢(shì)會(huì)更加明顯,市場(chǎng)份額逐步上升,一些中小規(guī)模的企業(yè)受到政策和市場(chǎng)的沖擊影響會(huì)較大,會(huì)逐漸邊緣化。從開(kāi)發(fā)模式上來(lái)看:現(xiàn)在中國(guó)房企發(fā)展的較大瓶頸依然是金融,資金鏈成為房企開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的較大風(fēng)險(xiǎn)所在。過(guò)去十年房企的開(kāi)發(fā)模式以快速周轉(zhuǎn)模式為主,也就是買地、賣房、再買地、再賣房。短期來(lái)看,快速周轉(zhuǎn)模式可以加快資金周轉(zhuǎn),有助于緩解資金鏈緊張狀況,但一旦市場(chǎng)發(fā)生重**動(dòng),反而會(huì)加劇資金鏈緊張狀況。以萬(wàn)達(dá)為表示的現(xiàn)金流滾資產(chǎn)模式,更為穩(wěn)妥,在持有資產(chǎn)的同時(shí)銷售部分增值能力較小的物業(yè),湛江地產(chǎn)公司詳情,實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回籠支持下個(gè)項(xiàng)目啟動(dòng),湛江地產(chǎn)公司詳情。部分物業(yè)出售,湛江地產(chǎn)公司詳情,以作現(xiàn)金流為主,部分物業(yè)長(zhǎng)期持有,以作利潤(rùn)為主。房產(chǎn)市場(chǎng)能引導(dǎo)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)合理化。湛江地產(chǎn)公司詳情
期房轉(zhuǎn)化為現(xiàn)房在實(shí)踐中有兩個(gè)條件:一是預(yù)購(gòu)人與開(kāi)發(fā)商簽署了房屋交接書(shū),二是開(kāi)發(fā)商辦理了房地產(chǎn)初始登記手續(xù),取得了新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)。當(dāng)滿足上述兩個(gè)條件中的任何一個(gè)時(shí),期房概念消失,權(quán)益轉(zhuǎn)讓受到阻礙,預(yù)購(gòu)人可以待取得該房屋的房地產(chǎn)權(quán)證(小產(chǎn)證)后,以二手房過(guò)戶的形式實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓。這種情況就簡(jiǎn)單多了,在此不多敘述,那接下來(lái)只講期房如何實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓。也就是還沒(méi)有滿足上面提到的期房轉(zhuǎn)化為現(xiàn)房的任何一個(gè)條件,期房尚不能以二手房過(guò)戶的形式實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓。預(yù)購(gòu)人必需取得開(kāi)發(fā)商的同意,方能實(shí)現(xiàn)權(quán)益轉(zhuǎn)讓。開(kāi)發(fā)商通常采用在預(yù)購(gòu)人與受讓人簽訂的權(quán)益轉(zhuǎn)讓書(shū)上加蓋公章的形式,表明開(kāi)發(fā)商已經(jīng)同意該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓。湛江地產(chǎn)公司詳情營(yíng)銷房地產(chǎn)的關(guān)鍵在于把握市場(chǎng)脈搏,進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。
土地使用權(quán)就是土地所有者根據(jù)土地分類對(duì)土地加以利用的權(quán)利(指依法對(duì)土地經(jīng)營(yíng)、利用和收益的權(quán)利)。土地公有制采取了兩種形式:即集體所有制和國(guó)家所有制。農(nóng)村土地采用了集體所有制,屬于農(nóng)民集體所有;城市土地采取國(guó)家所有制的形式,屬于**所有;任何個(gè)人不能取得土地的所有權(quán)。土地使用獲得的方式:劃拔無(wú)償使用,如學(xué)校、醫(yī)院、用地、機(jī)場(chǎng)等市政建設(shè)工程;一級(jí)市場(chǎng):以土地為體(亦稱土地市場(chǎng)、土地交易市場(chǎng));二級(jí)市場(chǎng):開(kāi)發(fā)商獲得土地后,投入一定的獎(jiǎng)金建設(shè),通過(guò)有償或贈(zèng)與將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)買給需求者(新建商品房的買賣市場(chǎng));三級(jí)市場(chǎng):房屋在消費(fèi)市場(chǎng)的再次流通,包括:買賣、抵了、轉(zhuǎn)讓、租憑(二手房)。
開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用工程管理費(fèi)、物業(yè)服務(wù)等費(fèi)用。資本化利息:建設(shè)期間借貸利息。從財(cái)務(wù)角度,除上述開(kāi)發(fā)建設(shè)成本外,還有管理費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用,稅金(土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅等)企業(yè)肯定是追逐利潤(rùn)的,在成本測(cè)算可靠的前提下,用假設(shè)的利潤(rùn)水平或利潤(rùn)率就可以反推出收入從而制訂房?jī)r(jià)。當(dāng)然現(xiàn)實(shí)中房?jī)r(jià)的制訂不是這樣的,據(jù)我所知現(xiàn)實(shí)中的新開(kāi)樓盤(pán)的房?jī)r(jià)制定主要是結(jié)合項(xiàng)目定位和周邊市場(chǎng)狀況,先有個(gè)大致的區(qū)間,然后結(jié)合成本測(cè)算估算出大致利潤(rùn)率,在公司上層通過(guò)討論后決策項(xiàng)目利潤(rùn)應(yīng)該在一個(gè)什么樣的水平下規(guī)劃銷售價(jià)格區(qū)間的。農(nóng)村土地采用了集體所有制屬于農(nóng)民集體所有。
商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣主要包括購(gòu)物中心、超級(jí)購(gòu)物中心、大賣場(chǎng)、商業(yè)街、主題商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、寫(xiě)字樓等。工業(yè)園區(qū)一般不劃為商業(yè)地產(chǎn)。實(shí)際上大家看到很多地產(chǎn)形式,是融合了住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等的復(fù)合地產(chǎn)。界限不一定劃分的那么明確。比如酒店,可以劃為商業(yè)地產(chǎn),也可以劃為旅游地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)需要該地域擁有一定的綜合水平。談到商業(yè)不能不提到一個(gè)概念,那就是周期性市場(chǎng),通俗的解釋就是,城市人禮拜天集中上街,采辦消費(fèi)等這些都是周期性商業(yè)活動(dòng)。周期性市場(chǎng)緣于人口密度和和人均收入。人口密度高的同時(shí)人均收入也高,市場(chǎng)的周期性就無(wú)限趨近于0。商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)需要一定的人口密度和人均收入等地域綜合水平作為支撐,商業(yè)地產(chǎn)的形態(tài)發(fā)展需要以人口密度和人均收入等地域綜合水平的高低變化作為支撐根據(jù)。商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和發(fā)展還需要社會(huì)擁有開(kāi)放的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境作為根本支撐,市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的活躍度和成熟度也在一定程度上影響商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)質(zhì)量。房地產(chǎn)市場(chǎng)是較重要的部分處于主體地位。湛江地產(chǎn)公司詳情
房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)體系中較有表示性。湛江地產(chǎn)公司詳情
復(fù)式住宅在概念上是一層,但層高較普通的住宅高,可在局部掏出夾層,安排臥室或書(shū)房等內(nèi)容,用樓梯聯(lián)系上下。其目的是提高住宅空間利用率。躍層住宅是一套住宅占兩個(gè)樓層,有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層;一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛(wèi)生間,較好有一間臥室,二層安排臥室、書(shū)房、衛(wèi)生間等。平層戶型是小面積里較常見(jiàn)的戶型,適合普通家庭居住。是指一套房屋的廳、臥、衛(wèi)、廚等所有房間均處于同一層面上。經(jīng)濟(jì)實(shí)用、面積利用率較大、室內(nèi)無(wú)任何障礙;錯(cuò)層一般是120平米以上面積的房子,如果能夠買的這個(gè)面積的房子,可以裝修成錯(cuò)層。室內(nèi)各功能用房在不同的平面上,用2-4個(gè)臺(tái)階進(jìn)行隔斷各個(gè)功能居室互不干擾;住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占的水平面積。湛江地產(chǎn)公司詳情
中山聯(lián)晟地產(chǎn)是一家以中山為主導(dǎo),重點(diǎn)輻射粵港澳大灣區(qū);公司主導(dǎo)團(tuán)隊(duì)成員深諳粵港澳大灣區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng),專注于商業(yè)地產(chǎn)策劃顧問(wèn)、營(yíng)銷代理、招商運(yùn)營(yíng)的專業(yè)服務(wù)商,累計(jì)服務(wù)項(xiàng)目已達(dá)20余個(gè),項(xiàng)目類型涵蓋商業(yè)綜合體、專業(yè)市場(chǎng)、零售商業(yè)、公寓及寫(xiě)字樓多種物業(yè)類型。擁有豐富的市場(chǎng)操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)水平。隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新時(shí)代,公司定位致力成為新時(shí)代商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷**,秉承“創(chuàng)新引ling市場(chǎng)、專業(yè)成就價(jià)值、服務(wù)贏得口碑”的經(jīng)營(yíng)理念,服務(wù)好客戶交給我們的每一個(gè)項(xiàng)目,保證每一個(gè)簽約項(xiàng)目的持續(xù)性成功,努力把公司打造成新時(shí)代相當(dāng)有價(jià)值的房地產(chǎn)綜合服務(wù)機(jī)構(gòu),成為新時(shí)代中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)卓著的綜合性的服務(wù)品牌。目前代理銷售的項(xiàng)目分布在西區(qū)、東鳳、東升等。陸續(xù)簽約的新地區(qū)新樓盤(pán)已逐漸準(zhǔn)備開(kāi)售。
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