國內(nèi)企業(yè)的租賃需求依舊占據(jù)主導(dǎo)地位，超過60%的租賃需求來自于國內(nèi)企業(yè)；歐美企業(yè)的租賃需求占比*在20%左右。金

融、專業(yè)服務(wù)、TMT以及生物醫(yī)藥行業(yè)的寫字樓租賃需求仍然比較活躍。

第三季度，市府出臺并實(shí)施了多項(xiàng)利好政策，鼓勵(lì)國內(nèi)及外商企業(yè)積極投資和參與**制造、前沿科技以及**金融等行業(yè)，對于上海整體寫字樓市場未來租賃需求的增加具有積極意義。

第四季度，我們預(yù)計(jì)還將有90萬平方米左右的新項(xiàng)目入市，北京辦公樓2019上海第三季度寫字樓報(bào)告，主要分布在徐匯濱江及浦東后世博區(qū)域。新供的增加將對于上述區(qū)域的市場租金產(chǎn)生下行壓力。

考慮到整體市場需求較弱且未有新需求增長點(diǎn)出現(xiàn)，我們預(yù)計(jì)第四季度市場租金仍將繼續(xù)環(huán)比下跌1-2%，北京辦公樓2019上海第三季度寫字樓報(bào)告，北京辦公樓2019上海第三季度寫字樓報(bào)告，而整體空置率在大量新供入市的影響下預(yù)計(jì)將有所攀升。

此外，人工智能及其衍生產(chǎn)業(yè)在相關(guān)激勵(lì)政策的扶持下繼續(xù)成為甲級寫字樓長期穩(wěn)定的市場租賃需求來源。

第三季度**商務(wù)區(qū)租金下跌趨勢有所放緩

第三季度，上海甲級寫字樓市場新增辦公面積72,000平方米，市場凈吸納量回升至33萬平方米左右。2019年**季度，市場共新增甲級寫字樓面積757,665平方米。

上海甲級寫字樓市場平均租金繼續(xù)環(huán)比下跌1.1%至每天每平方米人民幣9.3元，這是2018年第四季度以來連續(xù)第四個(gè)季度租金出現(xiàn)下滑。

第三季度新入市項(xiàng)目有限以及市場需求有所回暖，使得甲級寫字樓市場整體空置率環(huán)比下降1.4個(gè)百分點(diǎn)至12.1%。

供應(yīng)與需求

第三季度，上海甲級寫字樓市場*有一個(gè)新項(xiàng)目位于浦東洋涇的陸家嘴濱江中心竣工交付，為市場帶來約72,000平方米的辦公面積，推升上海甲級寫字樓總存量至1,872萬平方米。陸家嘴濱江中心是陸家嘴集團(tuán)在2016年以人民幣34.13億元的價(jià)格從綠地集團(tuán)手中購入，在項(xiàng)目收購之后，仍由綠地集團(tuán)開發(fā)代建。

2019年**季度市場新增供應(yīng)量按季持續(xù)減少，總計(jì)新增辦公面積在75.8萬平方米左右，較2016年以來同期平均96萬平方米的新供水平下降了21%。

第三季度，金融行業(yè)表現(xiàn)相對突出。從市場新增交易來看，約有30%的租賃需求來自于金融行業(yè)，且以銀行以及投資理財(cái)和融資租賃企業(yè)居多。**商務(wù)區(qū)的小陸家嘴和南京西路仍然是金融行業(yè)入駐優(yōu)先。例如，美國國泰銀行從匯亞大廈遷至富士康大廈，租用低區(qū)2,600平方米的辦公面積。國內(nèi)基金青松基金在南京西路的靜安嘉里中心二期租用300平方米辦公面積。

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