第三季度**商務(wù)區(qū)租金下跌趨勢(shì)有所放緩

第三季度，上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)新增辦公面積72,000平方米，市場(chǎng)凈吸納量回升至33萬平方米左右。2019年**季度，市場(chǎng)共新增甲級(jí)寫字樓面積757,665平方米。

上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)平均租金繼續(xù)環(huán)比下跌1，上海房地產(chǎn)2019上海第三季度寫字樓公司推薦.1%至每天每平方米人民幣9，上海房地產(chǎn)2019上海第三季度寫字樓公司推薦.3元，這是2018年第四季度以來連續(xù)第四個(gè)季度租金出現(xiàn)下滑。

第三季度新入市項(xiàng)目有限以及市場(chǎng)需求有所回暖，使得甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)整體空置率環(huán)比下降1，上海房地產(chǎn)2019上海第三季度寫字樓公司推薦.4個(gè)百分點(diǎn)至12.1%。

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供應(yīng)與需求

第三季度，上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)*有一個(gè)新項(xiàng)目位于浦東洋涇的陸家嘴濱江中心竣工交付，為市場(chǎng)帶來約72,000平方米的辦公面積，推升上海甲級(jí)寫字樓總存量至1,872萬平方米。陸家嘴濱江中心是陸家嘴集團(tuán)在2016年以人民幣34.13億元的價(jià)格從綠地集團(tuán)手中購(gòu)入，在項(xiàng)目收購(gòu)之后，仍由綠地集團(tuán)開發(fā)代建。

2019年**季度市場(chǎng)新增供應(yīng)量按季持續(xù)減少，總計(jì)新增辦公面積在75.8萬平方米左右，較2016年以來同期平均96萬平方米的新供水平下降了21%。

第三季度，金融行業(yè)表現(xiàn)相對(duì)突出。從市場(chǎng)新增交易來看，約有30%的租賃需求來自于金融行業(yè)，且以銀行以及投資理財(cái)和融資租賃企業(yè)居多。**商務(wù)區(qū)的小陸家嘴和南京西路仍然是金融行業(yè)入駐優(yōu)先。例如，美國(guó)國(guó)泰銀行從匯亞大廈遷至富士康大廈，租用低區(qū)2,600平方米的辦公面積。國(guó)內(nèi)基金青松基金在南京西路的靜安嘉里中心二期租用300平方米辦公面積。

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9月12日，市府出臺(tái)了關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)外商投資的26條具體措施，旨在在更廣領(lǐng)域、更深層次吸引外商投資。其中，放寬或取消金融機(jī)構(gòu)外資股權(quán)比例限制將進(jìn)一步擴(kuò)大在證券、基金以及人壽保險(xiǎn)等多個(gè)金融領(lǐng)域的對(duì)外開放，同時(shí)也將激發(fā)上述領(lǐng)域企業(yè)對(duì)于辦公場(chǎng)所的租賃需求。同月上海舉行42個(gè)外資項(xiàng)目集中簽約儀式，投資總額共約人民幣550億元，涉及智能制造、生物醫(yī)藥、化工、集成電路、新能源、新材料、商貿(mào)、金融等多個(gè)領(lǐng)域。外商企業(yè)對(duì)于進(jìn)入新興產(chǎn)業(yè)和金融領(lǐng)域的熱情有望帶動(dòng)這些行業(yè)的積極發(fā)展，就長(zhǎng)期而言，上述行業(yè)的寫字樓市場(chǎng)租賃需求中，外商企業(yè)仍將扮演重要角色。

國(guó)內(nèi)企業(yè)的租賃需求依舊占據(jù)主導(dǎo)地位，超過60%的租賃需求來自于國(guó)內(nèi)企業(yè)；歐美企業(yè)的租賃需求占比*在20%左右。金

融、專業(yè)服務(wù)、TMT以及生物醫(yī)藥行業(yè)的寫字樓租賃需求仍然比較活躍。

第三季度，市府出臺(tái)并實(shí)施了多項(xiàng)利好政策，鼓勵(lì)國(guó)內(nèi)及外商企業(yè)積極投資和參與**制造、前沿科技以及**金融等行業(yè)，對(duì)于上海整體寫字樓市場(chǎng)未來租賃需求的增加具有積極意義。

第四季度，我們預(yù)計(jì)還將有90萬平方米左右的新項(xiàng)目入市，主要分布在徐匯濱江及浦東后世博區(qū)域。新供的增加將對(duì)于上述區(qū)域的市場(chǎng)租金產(chǎn)生下行壓力。

考慮到整體市場(chǎng)需求較弱且未有新需求增長(zhǎng)點(diǎn)出現(xiàn)，我們預(yù)計(jì)第四季度市場(chǎng)租金仍將繼續(xù)環(huán)比下跌1-2%，而整體空置率在大量新供入市的影響下預(yù)計(jì)將有所攀升。

此外，人工智能及其衍生產(chǎn)業(yè)在相關(guān)激勵(lì)政策的扶持下繼續(xù)成為甲級(jí)寫字樓長(zhǎng)期穩(wěn)定的市場(chǎng)租賃需求來源。

虹口北外灘區(qū)域在第三季度市場(chǎng)平均租金環(huán)比上漲7.8%至每天每平方米人民幣8.3元。租金給付能力較高的**金融以及金融科技類企業(yè)表現(xiàn)積極，是推動(dòng)北外灘寫字樓市場(chǎng)租金上升的主要原因。財(cái)富投資管理企業(yè)普惠財(cái)富在白玉蘭廣場(chǎng)高區(qū)租用了700平方米的辦公面積。美國(guó)運(yùn)通與國(guó)內(nèi)連連支付合資創(chuàng)建的金融科技公司連通技術(shù)服務(wù)在白玉蘭廣場(chǎng)高區(qū)租用了2,500平方米的辦公面積。

一手散售市場(chǎng)上，銷售型寫字樓的平均成交價(jià)格環(huán)比微升1%至每平方米人民幣67,958元。位于浦東的天健浦薈大樓和虹橋商務(wù)區(qū)的虹橋富力廣場(chǎng)第三季度成交活躍。天健浦薈大樓在售的LOFT類型寫字樓受到市場(chǎng)追捧，成交價(jià)格在每平方米人民幣54,000-60,000元。虹橋富力廣場(chǎng)成交比較活躍的是面積在250至410平方米的標(biāo)準(zhǔn)寫字樓和企業(yè)獨(dú)棟，市場(chǎng)售價(jià)在每平方米人民幣55,000-70,000元。

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租金及價(jià)格

第三季度，**商務(wù)區(qū)內(nèi)平均租金環(huán)比下滑0.9%至每天每平方米人民幣11.3元，租金下跌趨勢(shì)有所放緩。其中，南京西路和淮海中路區(qū)域的平均租金維持在第二季度水平。小陸家嘴區(qū)域內(nèi)部分租金一直維持在高位的樓宇業(yè)主開始調(diào)低報(bào)價(jià)，致使平均租金繼續(xù)環(huán)比下跌1.2%至每天每平方米人民幣12.2元。

第三季度，世紀(jì)大道區(qū)域市場(chǎng)平均租金環(huán)比下跌3.3%至每天每平方米人民幣8.9元，是本季度租金跌幅比較大的寫字樓市場(chǎng)。業(yè)主方減租以及增加裝免補(bǔ)貼的租賃策略繼續(xù)行之有效，之前新項(xiàng)目入市以及P2P企業(yè)退租大幅度增加的空置面積得到有效吸納。世紀(jì)大道沿線寫字樓的平均空置率已經(jīng)連續(xù)四個(gè)季度保持下降，目前為14.6%，該區(qū)域憑借相較**區(qū)而言較低的租金以及臨近小陸家嘴區(qū)域的距離優(yōu)勢(shì)，成為承接小陸家嘴外溢需求的優(yōu)先之一。例如，重慶富民銀行在越秀大廈租用了1,200平方米的辦公面積。

盡管第三季度整體寫字樓市場(chǎng)租金繼續(xù)跌勢(shì)，但亦有一些寫字樓子市場(chǎng)的平均租金穩(wěn)步提升。徐家匯的平均租金環(huán)比上漲2.7%至每天每平方米人民幣7.6元。區(qū)域內(nèi)港匯恒隆廣場(chǎng)的租務(wù)活動(dòng)活躍，帶動(dòng)了整個(gè)徐家匯租金的上揚(yáng)。新東方教育在港匯恒隆廣場(chǎng)租用了1,650平方米的辦公面積。 上海房地產(chǎn)2019上海第三季度寫字樓公司推薦

萊坊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)(上海)有限公司成立于2006-08-01，是一家服務(wù)型的公司。公司業(yè)務(wù)涵蓋[ "辦公樓租賃服務(wù)及項(xiàng)目管理", "資產(chǎn)及物業(yè)管理", "業(yè)主代表及咨詢服務(wù)", "住宅項(xiàng)目" ]等，價(jià)格合理，品質(zhì)有保證。公司注重以質(zhì)量為中心，以服務(wù)為理念，秉持誠(chéng)信為本的理念，打造商務(wù)服務(wù)質(zhì)量品牌。在社會(huì)各界的鼎力支持下，經(jīng)過公司所有人員的努力，公司自2006-08-01成立以來，年?duì)I業(yè)額達(dá)到5000萬元-1億元。

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