租金及價(jià)格

第三季度，**商務(wù)區(qū)內(nèi)平均租金環(huán)比下滑0.9%至每天每平方米人民幣11.3元，租金下跌趨勢(shì)有所放緩。其中，南京西路和淮海中路區(qū)域的平均租金維持在第二季度水平。小陸家嘴區(qū)域內(nèi)部分租金一直維持在高位的樓宇業(yè)主開(kāi)始調(diào)低報(bào)價(jià)，致使平均租金繼續(xù)環(huán)比下跌1.2%至每天每平方米人民幣12.2元。

第三季度，世紀(jì)大道區(qū)域市場(chǎng)平均租金環(huán)比下跌3.3%至每天每平方米人民幣8.9元，是本季度租金跌幅比較大的寫字樓市場(chǎng)。業(yè)主方減租以及增加裝免補(bǔ)貼的租賃策略繼續(xù)行之有效，之前新項(xiàng)目入市以及P2P企業(yè)退租大幅度增加的空置面積得到有效吸納。世紀(jì)大道沿線寫字樓的平均空置率已經(jīng)連續(xù)四個(gè)季度保持下降，目前為14.6%，該區(qū)域憑借相較**區(qū)而言較低的租金以及臨近小陸家嘴區(qū)域的距離優(yōu)勢(shì)，成為承接小陸家嘴外溢需求的優(yōu)先之一，上海房地產(chǎn)2019上海第三季度寫字樓APP。例如，重慶富民銀行在越秀大廈租用了1，上海房地產(chǎn)2019上海第三季度寫字樓APP,200平方米的辦公面積。

盡管第三季度整體寫字樓市場(chǎng)租金繼續(xù)跌勢(shì)，但亦有一些寫字樓子市場(chǎng)的平均租金穩(wěn)步提升。徐家匯的平均租金環(huán)比上漲2.7%至每天每平方米人民幣7.6元。區(qū)域內(nèi)港匯恒隆廣場(chǎng)的租務(wù)活動(dòng)活躍，上海房地產(chǎn)2019上海第三季度寫字樓APP，帶動(dòng)了整個(gè)徐家匯租金的上揚(yáng)。新東方教育在港匯恒隆廣場(chǎng)租用了1,650平方米的辦公面積。 上海房地產(chǎn)2019上海第三季度寫字樓APP

國(guó)內(nèi)企業(yè)的租賃需求依舊占據(jù)主導(dǎo)地位，超過(guò)60%的租賃需求來(lái)自于國(guó)內(nèi)企業(yè)；歐美企業(yè)的租賃需求占比*在20%左右。金

融、專業(yè)服務(wù)、TMT以及生物醫(yī)藥行業(yè)的寫字樓租賃需求仍然比較活躍。

第三季度，市府出臺(tái)并實(shí)施了多項(xiàng)利好政策，鼓勵(lì)國(guó)內(nèi)及外商企業(yè)積極投資和參與**制造、前沿科技以及**金融等行業(yè)，對(duì)于上海整體寫字樓市場(chǎng)未來(lái)租賃需求的增加具有積極意義。

第四季度，我們預(yù)計(jì)還將有90萬(wàn)平方米左右的新項(xiàng)目入市，主要分布在徐匯濱江及浦東后世博區(qū)域。新供的增加將對(duì)于上述區(qū)域的市場(chǎng)租金產(chǎn)生下行壓力。

考慮到整體市場(chǎng)需求較弱且未有新需求增長(zhǎng)點(diǎn)出現(xiàn)，我們預(yù)計(jì)第四季度市場(chǎng)租金仍將繼續(xù)環(huán)比下跌1-2%，而整體空置率在大量新供入市的影響下預(yù)計(jì)將有所攀升。

此外，人工智能及其衍生產(chǎn)業(yè)在相關(guān)激勵(lì)政策的扶持下繼續(xù)成為甲級(jí)寫字樓長(zhǎng)期穩(wěn)定的市場(chǎng)租賃需求來(lái)源。

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政策回顧

7月26日，**辦公廳印發(fā)《上海市人民**關(guān)于本市促進(jìn)跨國(guó)公司地區(qū)總部發(fā)展的若干意見(jiàn)》，并于9月1日起開(kāi)始正式實(shí)施。其中，優(yōu)化地區(qū)總部認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)使得更多企業(yè)例如互聯(lián)網(wǎng)、數(shù)字化等新興領(lǐng)域輕資產(chǎn)企業(yè)可以符合地區(qū)總部認(rèn)定，享受財(cái)政補(bǔ)貼和稅收減免等政策優(yōu)惠。良好的營(yíng)商環(huán)境將推動(dòng)企業(yè)積極發(fā)展，無(wú)論是規(guī)模的擴(kuò)張抑或是新設(shè)立辦公地點(diǎn)或者設(shè)立分支機(jī)構(gòu)對(duì)于上海整體寫字樓市場(chǎng)租賃需求的增加大有裨益。

8月6日，***批準(zhǔn)設(shè)立中國(guó)（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)臨港新片區(qū)，推出多項(xiàng)積極政策旨在形成國(guó)際業(yè)務(wù)、跨境金融服務(wù)、前沿科技研發(fā)、跨境服務(wù)貿(mào)易等功能集聚，其中先行產(chǎn)業(yè)智能網(wǎng)聯(lián)和新能源汽車在臨港已形成產(chǎn)業(yè)集聚。9月份，包含制造、應(yīng)用、服務(wù)和功能平臺(tái)四大類型共24個(gè)智能網(wǎng)聯(lián)新能源汽車重點(diǎn)項(xiàng)目簽約，涉及總投資近人民幣80億元。企業(yè)集聚帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)遇使臨港的商辦項(xiàng)目也獲得市場(chǎng)關(guān)注，更多企業(yè)會(huì)選擇臨港作為辦公場(chǎng)所，對(duì)于未來(lái)上海整體寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展也有積極的影響。

供應(yīng)與需求

第三季度，上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)*有一個(gè)新項(xiàng)目位于浦東洋涇的陸家嘴濱江中心竣工交付，為市場(chǎng)帶來(lái)約72,000平方米的辦公面積，推升上海甲級(jí)寫字樓總存量至1,872萬(wàn)平方米。陸家嘴濱江中心是陸家嘴集團(tuán)在2016年以人民幣34.13億元的價(jià)格從綠地集團(tuán)手中購(gòu)入，在項(xiàng)目收購(gòu)之后，仍由綠地集團(tuán)開(kāi)發(fā)代建。

2019年**季度市場(chǎng)新增供應(yīng)量按季持續(xù)減少，總計(jì)新增辦公面積在75.8萬(wàn)平方米左右，較2016年以來(lái)同期平均96萬(wàn)平方米的新供水平下降了21%。

第三季度，金融行業(yè)表現(xiàn)相對(duì)突出。從市場(chǎng)新增交易來(lái)看，約有30%的租賃需求來(lái)自于金融行業(yè)，且以銀行以及投資理財(cái)和融資租賃企業(yè)居多。**商務(wù)區(qū)的小陸家嘴和南京西路仍然是金融行業(yè)入駐優(yōu)先。例如，美國(guó)國(guó)泰銀行從匯亞大廈遷至富士康大廈，租用低區(qū)2,600平方米的辦公面積。國(guó)內(nèi)基金青松基金在南京西路的靜安嘉里中心二期租用300平方米辦公面積。

值得注意的是，聯(lián)合辦公在目前的寫字樓租賃市場(chǎng)依然有不俗的表現(xiàn)，不少聯(lián)合辦公品牌繼續(xù)租賃寫字樓面積。WeWork繼第二季度在北外灘一方大廈租用大面積之后，第三季度在浦東小陸家嘴的時(shí)代金融中心租用了4,500平方米的辦公面積。此外，新加坡聯(lián)合辦公企業(yè)JustCo計(jì)劃租用南京西路仲益大廈約3,300平方米的面積新建一個(gè)辦公空間。這是JustCo繼位于中山公園長(zhǎng)寧來(lái)福士三號(hào)樓以及南京西路會(huì)德豐廣場(chǎng)之后的在上海的第三家聯(lián)合辦公空間。

由于第三季度新入市項(xiàng)目有限以及科技、醫(yī)藥和人工智能等前沿行業(yè)租賃需求穩(wěn)定，再加上業(yè)主方給予較好的租賃價(jià)格和裝免補(bǔ)貼，使得市場(chǎng)租賃需求略有回暖，第三季度甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)整體空置率環(huán)比下降1.4個(gè)百分點(diǎn)至12.1%。

浦東前灘仍然是整體市場(chǎng)內(nèi)為數(shù)不多的熱點(diǎn)區(qū)域，吸引了包括金融、生物醫(yī)藥、前沿科技以及**制造和貿(mào)易等眾多類型企業(yè)遷入。近期新竣工交付的樓宇和存量寫字樓均錄得不錯(cuò)的入駐率。第三季度，前灘寫字樓市場(chǎng)的平均入駐率從年初的27%左右躍升至目前的60%。法國(guó)農(nóng)貿(mào)企業(yè)路易達(dá)孚在晶耀前灘二期1號(hào)樓租用了2,100平方米的辦公面積。

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第三季度**商務(wù)區(qū)租金下跌趨勢(shì)有所放緩

第三季度，上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)新增辦公面積72,000平方米，市場(chǎng)凈吸納量回升至33萬(wàn)平方米左右。2019年**季度，市場(chǎng)共新增甲級(jí)寫字樓面積757,665平方米。

上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)平均租金繼續(xù)環(huán)比下跌1.1%至每天每平方米人民幣9.3元，這是2018年第四季度以來(lái)連續(xù)第四個(gè)季度租金出現(xiàn)下滑。

第三季度新入市項(xiàng)目有限以及市場(chǎng)需求有所回暖，使得甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)整體空置率環(huán)比下降1.4個(gè)百分點(diǎn)至12.1%。

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